И нашим, и вашим.

Можно ли продать одну квартиру дважды? Не исключено, и именно с такими ситуациями порой приходится сталкиваться. Что же поможет восстановить права в такой нестандартной ситуации? Вот пример из жизни. Гражданин заключил договор с кооперативом на строительство двухкомнатной квартиры. Изначально ее стоимость составила 882 000 руб. Кооператив заключил с покупателем допсоглашение, по которому ему надо было доплатить еще 172 000 рублей за дополнительную площадь. Покупатель за квартиру расплатился. Однако двумя годами позже кооператив продал помещение повторно – на этот раз договор на строительство той же «двушки» заключили уже с другим человеком. Квартира успела подорожать: сумма в договоре составила уже 2,2 млн рублей. Покупатель также оплатил всю стоимость жилья, о чем ему и выдали справку о полной выплате паевого взноса. Гражданка, купившая квартиру, сделала в ней ремонт и вселилась в помещение, хотя дом еще не был сдан в эксплуатацию. Первого покупателя такое положение дел не устроило. Он подал иск к кооперативу и второй «хозяйке», требуя признать ее договор и право собственности, возникшее на основании справки, недействительными, а саму покупательницу выселить. Первая инстанция в иске отказала, но это решение было отменено: в апелляции приняли новое решение, которым договор и акт готовности квартиры признали недействительными. Первый владелец отказался от иска в части требований о признании недействительным права собственности, возникшего на основании справки, и в этой части производство по делу было прекращено. Он потребовал освободить квартиру, однако покидать помещение другая гражданка-«владелица» отказалась. Тогда изначальный хозяин квартиры снова обратился в суд. На этот раз он попросил признать недействительной справку о выплате пая за «двушку» и обязать вторую покупательницу освободить помещение. В первой инстанции ему отказали, но в Краевом суде согласились, раз заключенный между второй покупательницей и кооперативом договор признали недействительным, так же следует поступить и со справкой, на основании которой и стала возможной регистрация помещения на покупательницу, ведь ее выдали в рамках недействительного договора. Суды пришли к выводу: истец имеет право требовать освободить квартиру, так как он выплатил паевой взнос в полном объеме. Верховный суд не согласился с выводом апелляции, отменив определение и отправив дело на новое рассмотрение в краевой суд. Согласно позиции Верховного суда, то, что договор на строительство жилья ранее был признан Краевым судом недействительным, автоматически не означает, что недействительной будет и справка о выплате пая. Действительно, справка является правоустанавливающим документом, который оформляет договорные правоотношения сторон и подтверждает исполнение по ранее совершенной сделке. Следовательно, сама по себе справка не является неотъемлемой частью договора и не может быть признана недействительной лишь на основании того, что сам договор был признан таковым. ВС отметил, что по смыслу ст. 167 ГК, если сделку признали недействительной, то каждая из сторон должна вернуть всё, что получила по сделке. Но никаких других последствий недействительности не предусмотрено. Однако истец требовал освобождения жилого помещения. По смыслу законодательства, такое требование – виндикационное требование об истребовании имущества из чужого незаконного владения – неправомерно. Это соответствует действующему законодательству и судебной практике. Так, исходя из правовой позиции ВС РФ, ВАС РФ, если имущество было передано по недействительной сделке, оно подлежит возврату в порядке реституции, а не путем виндикации у другой стороны сделки. Применение положений о последствиях недействительности сделки полностью не восстанавливает права истца на спорную квартиру. В результате реституции каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке: соответственно, потребительскому кооперативу будет возвращено жилое помещение, а второй покупательнице квартиры – деньги, что не восстанавливает истца в его правах на жилое помещение. Судам следовало обратить внимание на то, что истцом был избран способ защиты права собственности, который не может обеспечить его восстановление, и на основании Постановления Пленума ВС № 10, Пленума ВАС № 22 применить нормы, регламентирующие признание права собственности на недвижимую вещь. По материалам СМИ.